Nyheter

Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 21 sept 2022

Text: Erik Olsson Fastighetsförmedling

Erik Olsson Bostadsindex visar att prisförväntningarna fortsätter att sjunka ordentligt. Nettot på -58 tangerar tidigare lägstanivå under ”Greklandskrisen” 2011. De lågt ställda förväntningarna inkluderar samtidigt att visningsbesökarna redan diskonterat stora räntehöjningar när de planerar sina köp. Förutom lägre reallön och att räntan ökar boendekostnaden vill en tredjedel av visningsbesökarna spendera en mindre del av sin konsumtion på boendet nu jämfört med under pandemin.

Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att visningsbesökarnas förväntningar på bostadspriserna har minskat kraftigt. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) har minskat till -58%. Prisförväntningarna har inte varit lägre sedan vi började mäta och tangerar botten från Greklandskrisen 2011. Flera faktorer samverkar negativt nu när höjda priser på basvaror som mat, el och drivmedel ger sänkta reallöner samtidigt som högre räntor gör boende dyrare. Effekten av det förstärks av att 30% av visningsbesökarna vill lägga mindre av sin konsumtion på boendet nu än under pandemin. Om man har mindre pengar att röra sig med, och vill lägga en mindre del av dem på boendet pressas priserna. Om man analyserar den negativa prisförväntan ser man att pessimismen är bred, 67% förväntar sig fallande priser, men att det samtidigt bara är 13% som räknar med en större prisnedgång över 10%.

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med högre rörlig bolåneränta på drygt 4% när de planerar sina köp. Oron för högre räntor är den faktor som påverkar den negativa marknadspsykologin mest, särskilt där bostadspriser och bostadslån är höga. Marginalen mot den rörliga räntan är runt 2%. Det är en ovanligt hög marginal mot dagens räntor, som ju fortfarande är väldigt låga i ett historiskt perspektiv. Det ger oss en stabilare bostadsmarknad med bättre motståndskraft mot framtida räntehöjningar.

EOBi visar att visningsbesökarna planerar sina köp baserat på lite lägre belåningsgrad än förra kvartalet. 73% (81% i februari innan krig och räntehöjning) av visningsbesökarna planerar ändå att ha en belåningsgrad över 50% så de påverkas av amorteringskravet som baseras på belåningsgrad. Att tron på stigande räntor inte avspeglas så mycket form av en lägre belåningsgrad gör att framtida ränteökningar kommer att svida rejält i plånboken. Diskussionen om att sänka ränteavdragen känns avlägsen nu, men även med nuvarande regler ökar effekten av ränteökningar drastiskt när många inte får fullt ränteavdrag redan vid den förväntade räntan på 4%. Många år med unikt låga räntor som ökat bostadspriser och bostadslån ger större räntekänslighet nu. Ingen vet hur känslig marknaden är, bara att förutsättningarna i den ekonomiska terrängen har förändrats. Vi brukar beskriva det som att ”Ingves orienterar med en inaktuell karta på minerad mark, med risk för att räntehöjningar ger stora och oönskade effekter”. Därför är det skönt att visningsbesökarna har en kalkylränta som ger en bra marginal mot nuvarande räntor.

”Erik Olsson Skräckindex” visar att oron bland säljarna inte har varit lika hög som nu sedan 2019. Över hälften vill minimera risken för att försäljningen går dåligt hellre än att chansa lite för att få ett riktigt högt slutpris. Att oron för den egna bostadsförsäljningen har ökat gör också att fler, 61%, följer vårt råd och sänker sin ekonomiska risk nästan helt genom att sälja innan de köper nytt. Fördelen med det är att man aldrig tvingas sälja mot sin vilja även om man inte får det pris man vill ha. Om bostadspriserna utvecklas negativt så som visningsbesökarna tror har man dessutom prisutvecklingen med sig om man säljer först genom att priset på bostaden man skall köpa går ner under processens gång.

Erik Olsson Nyproduktion berättar att även deras säljtakt påverkas av den osäkra marknaden. Att färre nya projekt släpps nu när bostadsutvecklarna drabbas av ökade kostnader som inte kan kompenseras med högre priser gör att nyproduktion kan bli en bristvara. Det ger en snabbare återhämtning när bostadsmarknaden blir starkare igen enligt Klas Pettersson, vd på Erik Olsson Nyproduktion.

I Stockholm tar affärerna ofta lång tid trots att säljarna har sänkt sina förväntningar för att köparna försöker dra väl stor nytta av situationen och bjuder lågt. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är låg runt 5%.

I Göteborg har vi fler visningsbesökare nu trots att utbudet är högre än förra året. Försäljningarna tar tid och ställer stora krav på mäklaren trots att köpare och säljare har lättare att mötas. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen har minskat till bara 5%.

I Malmöområdet har vi fler visningsbesökare trots att marknaden är tuff med ett högt utbud. Köparna lägger låga bud som ger längre försäljningsprocesser och ställer större krav på mäklarna. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen nere runt 10%.